Dieser Beitrag aus aktuellem Anlass, weil das Thema Eigenmietwert in der Politik immer wieder diskutiert wird.
Dazu ganz besonders, weil wir in der Schweiz 2025 eventuell sogar darüber abstimmen dürfen.
Dabei stellen wir fest, dass den Meisten die wahren Inhalte, Grössenordnungen und Zusammenhänge gar nicht wirklich bekannt.
Darum die nachfolgende Zusammenstellung.

Was ist der Eigenmietwert

Der Eigenmietwert in der Schweiz ist ein fiktiver Mietwert, der den Wohnwert einer selbst bewohnten Immobilie darstellen soll und der vor allem als Einkommen versteuert werden muss.

Beispiel: Wer eine 4-Zimmer Wohnung besitzt und selber bewohnt, der sei gegenüber einem normalen Mieter im Vorteil, so sagt es die Politik, da er keine Miete bezahlen muss. Also soll so ein Eigentümer einen Ausgleich bezahlen. Und dieser Ausgleich wird ermittelt, indem die Steuerämter jedem Eigentümer pro m2 Wohnfläche seinen sog. Eigenmietwert errechnen, im Falle einer durchschnittlichen 4-Zimmer-Wohnung in einer durchschnittlichen Gemeinde könnte das zum Beispiel ein Eigenmietwert von 16’000,- Franken sein. Diese 16’000,- Franken müssen dann in der Steuererklärung zum normalen Einkommen dazugezählt werden, und daraus dann eine höhere Einkommenssteuer. Besserverdiener bezahlen also für eine gleiche Wohnung sogar mehr als Kleinverdiener, da deren Grenzsteuersätze unterschiedlich sind.

Klingt kompliziert. Ist es auch. Dafür hat man Eigentümern die Erleichterung eingebaut, dass Hypothekarzinsen und gewisse Unterhaltskosten im entsprechenden Jahr vom Einkommen abgezogen werden dürfen, was die Einkommenssteuer wieder etwas senkt.

Welche Vor- und Nachteile bringt der Eigenmietwert

Vorteile die man mit dem Eigenmietwert angestrebt hat:

• Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern: Da Mieteinnahmen versteuert werden, wird durch den Eigenmietwert eine Gleichbehandlung sichergestellt.
• Förderung der Wohnnutzung: Der Eigenmietwert soll verhindern, dass Wohnraum leer steht, indem er zur Nutzung motiviert.

Nachteile die man mit dem Eigenmietwert in Kauf genommen hat:

• Belastung für Rentner: Besonders für Rentner kann der Eigenmietwert problematisch sein, da sie oft über weniger Einkommen verfügen.
• Unabhängigkeit von tatsächlichen Einkünften: Der Eigenmietwert wird unabhängig vom tatsächlichen Einkommen erhoben, was als ungerecht empfunden werden kann.

Meinungen zum Eigenmietwert:

• Befürworter: Befürworter betonen die fiskalische Gerechtigkeit und den Anreiz zur effizienten Nutzung von Wohnraum. Sie meinen, dass ohne den Eigenmietwert ein steuerliches Ungleichgewicht zwischen Mietern und Eigentümern entstehen könnte. Auch wird oft darauf hingewiesen, dass der Eigenmietwert Einnahmen für den Staat generiert, die bei einer Abschaffung kompensiert werden müssten.

• Kritiker: Kritiker sehen darin eine unfaire Belastung, besonders für Eigentümer mit niedrigem Einkommen oder im Rentenalter. Weiter gilt die Kritik, dass der Eigenmietwert Investitionen in den Wohnungsbau hemmen könnte, weil Eigentümer dadurch zusätzlich belastet werden. Zudem wird argumentiert, dass der Eigenmietwert in einer Zeit eingeführt wurde, als Wohneigentum weniger verbreitet war, und dass sich die Rahmenbedingungen seither geändert haben.

Dieses künstliche und weltweit einzigartige Schweizer Konstrukt des Eigenmietwertes ist hingegen unterdessen derart weit mit anderen Steuerzuschlägen und -abzügen verflochten, dass eine einfache Abschaffung vermutlich gar nicht möglich ist. Umgekehrt ist ein Verbleib beim Eigenmietwert einen immer weniger erklärbaren Zustand darstellt, immer weniger fair, und mit Blick auf all die noch kommenden Investitionsbedürfnisse (nur schon die Stichworte Heizungswechsel, Gebäudeisolation und Eigenstromproduktion) auch immer mehr hinderlich.

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Mit diesem Link geht es zur neuesten Stellungnahme 2025-HEV-Eigenmietwert