Aus aktuellem Anlass, weil dies bei Stockwerkeigentümern immer wieder zu Fragen und Verunsicherung führt, ein ganz kompakter Beitrag aus der Rechtsabteilung des HEV Schweiz vom 15-10-2022 zum Thema: Kündigung vor der Eigentumsübertragung?

“ Ich unterzeichne in den kommenden Tagen einen Kaufvertrag für einen Wohnung. Diese ist aktuell vermietet. Ich melde aber Eigenbedarf an. Kann ich die Kündigung schon jetzt verschicken, um Zeit zu sparen? “

Nein. Das sollten Sie unterlassen. Erst mit der Eigentumsübertragung werden Sie Eigentümer der Wohnung und treten damit als Vermieter in den Mietvertrag ein. Die Eigentumsübertragung ist aber nicht mit Unterzeichnung und Beurkundung des Kaufvertrages abgeschlossen. Sie erfolgt mit der Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt. Erst mit dieser Abgabe werden Sie auch tatsächlich Eigentümer der Immobilie und können rechtlich über sie verfügen. Die Grundbuchanmeldung erfolgt durch den Verkäufer, sie kann unmittelbar im Anschluss an die Vertragsunterzeichnung und -beurkundung oder zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

Sprechen Sie die Kündigungen vor der Eigentumsübertragung aus, ist diese ungültig. Denn zu diesem Zeitpunkt haben Sie noch keine rechtliche Verfügungsmacht und haben damit auch noch nicht die Position des Vermieters übernommen. Ein Mietvertrag kann aber nur durch eine der Mietparteien gekündigt werden. Beachten Sie zudem, dass Sie bei dieser Kündigung einen dringenden Eigenbedarf nachweisen müssen, das heisst, dass Sie aktuelle und ernsthafte Gründe haben müssen, die eine eigenen Nutzung der Immobilie notwendig machen (Art. 261 Abs. 2 Bst. b OR).