Endlich regt sich die Politik zum Schutz v.a. auch von älteren Eigenheim-Besitzern

Immobilien News vom 8-03-2022 zum Thema: ‘Faire Bedingungen bei Hypothekargeschäften’ – So heisst die von der Nationalrätin Therese Schläpfer eingereichte Motion (21.4594) für die Hypothekarnehmer. Wir finden, ganz wichtige Überlegungen zum Schutz gerade auch von älteren Hypothekarnehmern.

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[Originalbeitrag aus der Publikation des HEV Winterthur. Autorin: Therese Schläpfer, Nationalrätin, Gemeindepräsidentin von Hagenbuch, Vorstandsmitglied Hauseigentümerverband Region Winterthur & Regionalvertreterin Winterthur-Land]
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Was würden Sie tun, wenn ihre Bank Ihnen mitteilt, ihr Haus sei weniger Wert und deshalb müssen sie nun innert einem Monat 200’000 Franken zurückzahlen, also amortisieren. So ein Szenario ist heute möglich, wenn auch bei den momentanen Wertsteigerungen der Liegenschaften nicht wahrscheinlich.

Sie könnten bei der obigen Ausgangslage nichts tun, sie müssten amortisieren oder ihr Haus würde verkauft werden. Dies, obwohl sie immer alle Hypozinszahlungen und Amortisationen geleistet haben und die Bank damals das Gebäude geschätzt hat und beide Parteien unterschrieben haben.

Die Motion soll solche Szenarien vermeiden und verunmöglichen, dass Hypotheken von selbstbewohntem Eigentum gekündigt werden können solange der Hypothekarzins bezahlt wird. Und zwar erfolgt dies zum Schutz der Hypothekarnehmer wie auch der Banken.

Aus bekannten Gründen wie der hohen Zuwanderung, des knappen Baulandes und den tiefen Zinsen dreht die Preisspirale der Immobilien weiter nach oben. Wie lange das so weitergeht, weiss niemand. Die Preise können aber auch plötzlich wieder fallen. Dies hat mich veranlasst, nach dem Motto: „Gouverner c’est prévoir“ zu handeln und einen Weg zum Schutz der Wohneigentümer und der Banken zu suchen. Mit meiner Motion soll der Bundesrat die gesetzlichen Grundlagen dahingehend anpassen, dass laufende private Hypothekarverträge auf selbstbewohntem Wohneigentum nicht kündbar sind wegen Unterdeckung, und dass das ausserordentliche Verfügen von Amortisationen nicht zulässig ist, solange die vereinbarten Hypothekarzinsraten und Amortisationen pünktlich und korrekt bezahlt werden. Bei Ablauf einer Hypothek kann der zugrundeliegende Vertrag erstmals abgelöst werden. Die Hypothek kann wie bisher fristgerecht gekündigt werden und erst dann kann von der Bank eine Nachschusszahlung gefordert werden.

Die Finma soll des Weiteren die Vorschriften gegenüber den Hypotheken ausgebenden Banken so anpassen, dass bei festgestellter Unterdeckung einer Liegenschaft deren hypothezierter Wert bis zum Vertragsende unverändert in den Büchern der Bank verbleiben kann.

Meine Motion will, dass die Liegenschaft erst verwertet werden darf oder Nachschusszahlungen gefordert werden dürfen, wenn der Schuldner seiner Zinszahlungspflicht nicht nachkommt. Die meisten Wohneigentümer möchten um fast jeden Preis ihr Objekt behalten und verzichten daher auf vieles. Eine plötzliche Verkaufswelle kann deshalb ausgeschlossen werden. Der Preisdruck würde gedämpft. Genau eine solche Verkaufswelle wegen fallenden Häuserpreisen hat in den USA die 2008er Finanzkrise ausgelöst. Denn die US-Banken mussten die Häuser ihrer Kunden, welche weniger Wert hatten, verkaufen. Dadurch kam das ganze Finanzsystem ins Wanken. Solche Szenarien gilt es zu vermeiden.

Die neue Regelung kennt nur Gewinner: Die Hauseigentümer haben die Sicherheit, dass während der Vertragslaufzeit nichts geschieht, solange die Hypothek bedient wird. Die geldgebenden Institute haben weiterhin den hypothezierten Betrag in ihren Büchern und die Zinszahlungen laufen weiter, notabene zum höheren Preis, als wenn das Haus zu einem tieferen Preis – nach einem Notverkauf – wieder hypotheziert werden müsste. Bei z.B. tausend betroffenen Häusern kann das schnell mal einige Millionen weniger Verlust für die Banken ausmachen.

Weiter gilt es zu bedenken, dass bei Vertragsabschluss die Liegenschaft von der Bank genau geprüft und geschätzt wurde, worauf der Vertrag abgeschlossen wurde. Gemäss Treu und Glauben kann nicht plötzlich eine andere Beurteilung des Liegenschaftswertes – während der Vertragslaufzeit – zur Beendigung eines Vertrages führen. Der Hypothekarnehmer darf seinerseits auch nicht einfach so den Vertrag auflösen. Diese Motion verhindert somit, dass sich selbst verstärkende Preiszerfälle im Immobilienmarkt und möglicherweise auch Bankenkrisen vermieden oder zumindest gedämpft werden können. Speziell in der heutigen Zeit, wo die Schweizer Immobilienpreise von Rekord zu Rekord eilen, ist eine solche, die Preise glättende Regelung von grosser Wichtigkeit, um grössere Turbulenzen an den Finanzmärkten verhindern zu können. Leider falsche Signale sendet hier die Nationalbank aus, welche zwar vor einem überhitzten Immobilienmarkt warnt (den sie nota bene selbst angefeuert hat mit ihrer Zinspolitik), gleichzeitig aber die Eigenkapitalanforderungen der Banken kürzlich erhöht hat.

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Redaktionelles: Dalpont publiziert kontinuierlich kompaktes Fachwissen und aktuelle Hintergrundinformationen. Gelegentlich auch ganz Aktuelles in eigener Sache. Bleiben Sie auf jeden Fall auf dem Laufenden zu allen Themen rund um Ihre Liegenschaften und Immobilien. 

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Immobilien News vom 8-03-2022 zum Thema: ‘Faire Bedingungen bei Hypothekargeschäften’ – So heisst die von der Nationalrätin Therese Schläpfer eingereichte Motion (21.4594) für die Hypothekarnehmer. Wir finden, ganz wichtige Überlegungen zum Schutz gerade auch von älteren Hypothekarnehmern.

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[Originalbeitrag aus der Publikation des HEV Winterthur. Autorin: Therese Schläpfer, Nationalrätin, Gemeindepräsidentin von Hagenbuch, Vorstandsmitglied Hauseigentümerverband Region Winterthur & Regionalvertreterin Winterthur-Land]
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Was würden Sie tun, wenn ihre Bank Ihnen mitteilt, ihr Haus sei weniger Wert und deshalb müssen sie nun innert einem Monat 200’000 Franken zurückzahlen, also amortisieren. So ein Szenario ist heute möglich, wenn auch bei den momentanen Wertsteigerungen der Liegenschaften nicht wahrscheinlich.

Sie könnten bei der obigen Ausgangslage nichts tun, sie müssten amortisieren oder ihr Haus würde verkauft werden. Dies, obwohl sie immer alle Hypozinszahlungen und Amortisationen geleistet haben und die Bank damals das Gebäude geschätzt hat und beide Parteien unterschrieben haben.

Die Motion soll solche Szenarien vermeiden und verunmöglichen, dass Hypotheken von selbstbewohntem Eigentum gekündigt werden können solange der Hypothekarzins bezahlt wird. Und zwar erfolgt dies zum Schutz der Hypothekarnehmer wie auch der Banken.

Aus bekannten Gründen wie der hohen Zuwanderung, des knappen Baulandes und den tiefen Zinsen dreht die Preisspirale der Immobilien weiter nach oben. Wie lange das so weitergeht, weiss niemand. Die Preise können aber auch plötzlich wieder fallen. Dies hat mich veranlasst, nach dem Motto: „Gouverner c’est prévoir“ zu handeln und einen Weg zum Schutz der Wohneigentümer und der Banken zu suchen. Mit meiner Motion soll der Bundesrat die gesetzlichen Grundlagen dahingehend anpassen, dass laufende private Hypothekarverträge auf selbstbewohntem Wohneigentum nicht kündbar sind wegen Unterdeckung, und dass das ausserordentliche Verfügen von Amortisationen nicht zulässig ist, solange die vereinbarten Hypothekarzinsraten und Amortisationen pünktlich und korrekt bezahlt werden. Bei Ablauf einer Hypothek kann der zugrundeliegende Vertrag erstmals abgelöst werden. Die Hypothek kann wie bisher fristgerecht gekündigt werden und erst dann kann von der Bank eine Nachschusszahlung gefordert werden.

Die Finma soll des Weiteren die Vorschriften gegenüber den Hypotheken ausgebenden Banken so anpassen, dass bei festgestellter Unterdeckung einer Liegenschaft deren hypothezierter Wert bis zum Vertragsende unverändert in den Büchern der Bank verbleiben kann.

Meine Motion will, dass die Liegenschaft erst verwertet werden darf oder Nachschusszahlungen gefordert werden dürfen, wenn der Schuldner seiner Zinszahlungspflicht nicht nachkommt. Die meisten Wohneigentümer möchten um fast jeden Preis ihr Objekt behalten und verzichten daher auf vieles. Eine plötzliche Verkaufswelle kann deshalb ausgeschlossen werden. Der Preisdruck würde gedämpft. Genau eine solche Verkaufswelle wegen fallenden Häuserpreisen hat in den USA die 2008er Finanzkrise ausgelöst. Denn die US-Banken mussten die Häuser ihrer Kunden, welche weniger Wert hatten, verkaufen. Dadurch kam das ganze Finanzsystem ins Wanken. Solche Szenarien gilt es zu vermeiden.

Die neue Regelung kennt nur Gewinner: Die Hauseigentümer haben die Sicherheit, dass während der Vertragslaufzeit nichts geschieht, solange die Hypothek bedient wird. Die geldgebenden Institute haben weiterhin den hypothezierten Betrag in ihren Büchern und die Zinszahlungen laufen weiter, notabene zum höheren Preis, als wenn das Haus zu einem tieferen Preis – nach einem Notverkauf – wieder hypotheziert werden müsste. Bei z.B. tausend betroffenen Häusern kann das schnell mal einige Millionen weniger Verlust für die Banken ausmachen.

Weiter gilt es zu bedenken, dass bei Vertragsabschluss die Liegenschaft von der Bank genau geprüft und geschätzt wurde, worauf der Vertrag abgeschlossen wurde. Gemäss Treu und Glauben kann nicht plötzlich eine andere Beurteilung des Liegenschaftswertes – während der Vertragslaufzeit – zur Beendigung eines Vertrages führen. Der Hypothekarnehmer darf seinerseits auch nicht einfach so den Vertrag auflösen. Diese Motion verhindert somit, dass sich selbst verstärkende Preiszerfälle im Immobilienmarkt und möglicherweise auch Bankenkrisen vermieden oder zumindest gedämpft werden können. Speziell in der heutigen Zeit, wo die Schweizer Immobilienpreise von Rekord zu Rekord eilen, ist eine solche, die Preise glättende Regelung von grosser Wichtigkeit, um grössere Turbulenzen an den Finanzmärkten verhindern zu können. Leider falsche Signale sendet hier die Nationalbank aus, welche zwar vor einem überhitzten Immobilienmarkt warnt (den sie nota bene selbst angefeuert hat mit ihrer Zinspolitik), gleichzeitig aber die Eigenkapitalanforderungen der Banken kürzlich erhöht hat.

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