Abschaffung von Öl- und Gasheizungen – so gut oder schlecht ist das für Eigentümer und Mieter

Immobilien News vom 28-11-2021 zum Thema: Zürich hat abgestimmt. Die Stimmbevölkerung sagt mit 62.6 Prozent Ja zum Energiegesetz. Der Kanton soll klimaneutral werden und Öl- und Gasheizungen sollen bald der Geschichte angehören.

Redaktionelles: Dalpont Immobilien publiziert ganz sporadisch Wissenswertes und News rund um Ihre Liegenschaft. In unserer Rubrik ‘‘Wir fragen – der VR Präsident antwortet‘‘ diesmal aus aktuellem Anlass zu diesem Thema.

Zürich hat abgestimmt. Ist das nun gut oder schlecht für Wohneigentümer?

Ganz vorne weg gesagt, das war eine absehbare Entwicklung. Im Rahmen der Eidgenössischen Energiestrategie 2050 haben ja bereits mehrere Kantone die sog. MuKEn = Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich eingeführt. Denn dass zu viel CO-2 in der Atmosphäre schädlich und rund 40% davon in der Schweiz aus Gebäudeheizungen stammt – diese Fakten sind mittlerweile unbestritten. Und dass diesen Sommer dem nationalen CO-2 Gesetz eine Abfuhr erteilt wurde, war ja weniger ein Nein zum Klimaschutz, sondern ein Nein zu den komplizierten Förder- und Umverteilungsmechanismen im damaligen Gesetz. Dass Zürich nun – möglicherweise auch als Gegenbewegung zum Nein zum CO-2 Gesetz – dieses beschleunigte Verbot für Einbauten von fossilen Heizungen erlässt, das ist eher die logische Folge daraus. Heftig ist einzig, dass die bisherige Erlaubnis komplett wegfällt, d.h. dass Öl- und Gasheizungen auch dann nicht neu installiert oder ersetzt werden dürfen, wenn sie durch mindestens 30% erneuerbare Energien unterstützt werden.

Was heisst das jetzt? Grundsätzlich ist das ja nicht per se schlecht. Aber es beschleunigt den Heizungsersatz komplett weg von fossilen Energieträgern. Zudem waren Öl- und Gasheizungen in der Anschaffung klar die billigsten Systeme. Erst nach langen Jahren rechnet und amortisiert sich eine ökologische Variante wie z.B. Wärmepumpe oder Holzschnitzel.

Was kostet eigentlich ein solcher Heizungsersatz?

Dazu gibt es nicht einfach eine Zahl. Gebäudegrösse, Bau- und Isolationsstand, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Mischliegenschaft, dazu sehr unterschiedliche Lösungsalternativen und Förderbeiträge, und nicht zuletzt die Überlegung, geht es wirklich nur um die Heizung im engeren Sinne oder auch gleich um neue Hausanschlüsse, Leitungen, Messeinrichtungen, Isolationsverbesserungen und Warmwasser-/Boilerersatz, – also sehr viele Faktoren spielen hier zusammen. Zudem verändern sich gerade aktuell die Preise auch sehr stark.

Wirklich nur als Faustregel kalkuliere ich jeweils ganz grob mit 25-35’000,- Franken für eine neue Luft-Wasser-Wärmepumpen-Heizung für ein Einfamilienhaus. In einem Mehrfamilienhaus etwas tiefer pro Wohneinheit mit zirka 12-20’000,- Franken pro Wohnung. Aber wie gesagt, wirklich nur ganz grob.

Was bedeutet das für Mieter?

Kurzfristig nichts. Langfristig finanziell sicher keine Freude. Weil Bauinvestitionen und damit Mieten weiter steigen werden – auch wenn sogenannt ‘energetische Verbesserungsmassnahmen’ nicht oder nur in reduziertem Masse auf die Nettomieten umgelegt werden dürfen. Die Steuer- und Gerichtspraxis stellt darauf ab, welcher Anteil der Investitionen als sog. wertvermehrend anerkannt werden kann. Aktuell wird oft der Begriff von einer ‘umfassenden Überholung eines Gebäudes’ benutzt, wenn eine energetische Sanierung die sonst üblichen, jährlichen Unterhaltskosten in erheblichem Masse übersteigt. Im Sinne einer Anreizförderung zeigen sich Steuerämter tendenziell grosszügig und sie könnten 40-70% der Ersatzinvestition als wertvermehrend anerkennen, was dann wiederum vom Vermieter auf die Nettomieten überwälzt werden darf. Dementsprechend wetzt der Mieterverband natürlich bereits die Messer mit seiner völlig anders gelagerten Argumentation, dass nur solche Investitionen als wertvermehrend anzuerkennen seien, welche die Nebenkosten signifikant reduzieren. Unklarheiten und Juristenfutter sind auf jeden Fall vorprogrammiert.

Werden andere Kantone auch folgen?

Definitiv Ja.

Letzte Frage. Einige Hausbesitzer haben vermutlich erst frisch von Öl auf Gasheizung umgestellt – sind die jetzt quasi doppelt bestraft?

Nicht ganz doppelt gestraft, aber benachteiligt schon. Denn besonders störend an solch neuen Regelungen ist der Umstand, dass Heizungen, die bis vor kurzem noch als fortschrittlich und umweltfreundlich angepriesen wurden, nun bereits wieder verboten werden. Wohlgemerkt, gut funktionierende Öl- und Gasheizungen müssen jetzt nicht sofort ersetzt werden, sondern dürfen vorerst bis zu deren Lebensende weiter betrieben werden. Beim Gas kommt halt erschwerend hinzu, dass es viel zu wenig Biogas gibt – und auch nie genug Biogas geben kann – um alles Erdgas durch Biogas zu ersetzen. Somit werden sehr viele Gemeinden und Erdgasnetz-Betreiber in den nächsten vielleicht 15 Jahren gezwungen, nach Alternativen zu suchen und umzurüsten, meistens wohl in irgendeine Form von Wärmeverbunden. Und das kostet dann natürlich zusätzlich Geld. Mein erster Rat für jeden Eigentümer mit Gasheizung: Erstens nicht voreilig handeln. Aber zweitens zwingend ein wachsames Auge darauf zu halten, was sich im Quartier genauso wie in anderen Gemeinden tut.

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Redaktionelles: David & Yvette Zumsteg sind Gründer und Inhaber der Dalpont Immobilien GmbH. Zusammen greifen sie auf mehr als 30 Jahre persönliche Bau- und Immobilienpraxis zurück. Hinzu kommt beim VR Präsidenten, als lic. oec. HSG und als ehemaliges Mitglied der Geschäftsleitung von EWZ und BKW, eine profunde Kenntnis der Materie im grösseren politischen und volkswirtschaftlichen Kontext von Liegenschaften und Immobilien.

Shape

Immobilien News vom 28-11-2021 zum Thema: Zürich hat abgestimmt. Die Stimmbevölkerung sagt mit 62.6 Prozent Ja zum Energiegesetz. Der Kanton soll klimaneutral werden und Öl- und Gasheizungen sollen bald der Geschichte angehören.

Redaktionelles: Dalpont Immobilien publiziert ganz sporadisch Wissenswertes und News rund um Ihre Liegenschaft. In unserer Rubrik ‘‘Wir fragen – der VR Präsident antwortet‘‘ diesmal aus aktuellem Anlass zu diesem Thema.

Zürich hat abgestimmt. Ist das nun gut oder schlecht für Wohneigentümer?

Ganz vorne weg gesagt, das war eine absehbare Entwicklung. Im Rahmen der Eidgenössischen Energiestrategie 2050 haben ja bereits mehrere Kantone die sog. MuKEn = Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich eingeführt. Denn dass zu viel CO-2 in der Atmosphäre schädlich und rund 40% davon in der Schweiz aus Gebäudeheizungen stammt – diese Fakten sind mittlerweile unbestritten. Und dass diesen Sommer dem nationalen CO-2 Gesetz eine Abfuhr erteilt wurde, war ja weniger ein Nein zum Klimaschutz, sondern ein Nein zu den komplizierten Förder- und Umverteilungsmechanismen im damaligen Gesetz. Dass Zürich nun – möglicherweise auch als Gegenbewegung zum Nein zum CO-2 Gesetz – dieses beschleunigte Verbot für Einbauten von fossilen Heizungen erlässt, das ist eher die logische Folge daraus. Heftig ist einzig, dass die bisherige Erlaubnis komplett wegfällt, d.h. dass Öl- und Gasheizungen auch dann nicht neu installiert oder ersetzt werden dürfen, wenn sie durch mindestens 30% erneuerbare Energien unterstützt werden.

Was heisst das jetzt? Grundsätzlich ist das ja nicht per se schlecht. Aber es beschleunigt den Heizungsersatz komplett weg von fossilen Energieträgern. Zudem waren Öl- und Gasheizungen in der Anschaffung klar die billigsten Systeme. Erst nach langen Jahren rechnet und amortisiert sich eine ökologische Variante wie z.B. Wärmepumpe oder Holzschnitzel.

Was kostet eigentlich ein solcher Heizungsersatz?

Dazu gibt es nicht einfach eine Zahl. Gebäudegrösse, Bau- und Isolationsstand, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Mischliegenschaft, dazu sehr unterschiedliche Lösungsalternativen und Förderbeiträge, und nicht zuletzt die Überlegung, geht es wirklich nur um die Heizung im engeren Sinne oder auch gleich um neue Hausanschlüsse, Leitungen, Messeinrichtungen, Isolationsverbesserungen und Warmwasser-/Boilerersatz, – also sehr viele Faktoren spielen hier zusammen. Zudem verändern sich gerade aktuell die Preise auch sehr stark.

Wirklich nur als Faustregel kalkuliere ich jeweils ganz grob mit 25-35’000,- Franken für eine neue Luft-Wasser-Wärmepumpen-Heizung für ein Einfamilienhaus. In einem Mehrfamilienhaus etwas tiefer pro Wohneinheit mit zirka 12-20’000,- Franken pro Wohnung. Aber wie gesagt, wirklich nur ganz grob.

Was bedeutet das für Mieter?

Kurzfristig nichts. Langfristig finanziell sicher keine Freude. Weil Bauinvestitionen und damit Mieten weiter steigen werden – auch wenn sogenannt ‘energetische Verbesserungsmassnahmen’ nicht oder nur in reduziertem Masse auf die Nettomieten umgelegt werden dürfen. Die Steuer- und Gerichtspraxis stellt darauf ab, welcher Anteil der Investitionen als sog. wertvermehrend anerkannt werden kann. Aktuell wird oft der Begriff von einer ‘umfassenden Überholung eines Gebäudes’ benutzt, wenn eine energetische Sanierung die sonst üblichen, jährlichen Unterhaltskosten in erheblichem Masse übersteigt. Im Sinne einer Anreizförderung zeigen sich Steuerämter tendenziell grosszügig und sie könnten 40-70% der Ersatzinvestition als wertvermehrend anerkennen, was dann wiederum vom Vermieter auf die Nettomieten überwälzt werden darf. Dementsprechend wetzt der Mieterverband natürlich bereits die Messer mit seiner völlig anders gelagerten Argumentation, dass nur solche Investitionen als wertvermehrend anzuerkennen seien, welche die Nebenkosten signifikant reduzieren. Unklarheiten und Juristenfutter sind auf jeden Fall vorprogrammiert.

Werden andere Kantone auch folgen?

Definitiv Ja.

Letzte Frage. Einige Hausbesitzer haben vermutlich erst frisch von Öl auf Gasheizung umgestellt – sind die jetzt quasi doppelt bestraft?

Nicht ganz doppelt gestraft, aber benachteiligt schon. Denn besonders störend an solch neuen Regelungen ist der Umstand, dass Heizungen, die bis vor kurzem noch als fortschrittlich und umweltfreundlich angepriesen wurden, nun bereits wieder verboten werden. Wohlgemerkt, gut funktionierende Öl- und Gasheizungen müssen jetzt nicht sofort ersetzt werden, sondern dürfen vorerst bis zu deren Lebensende weiter betrieben werden. Beim Gas kommt halt erschwerend hinzu, dass es viel zu wenig Biogas gibt – und auch nie genug Biogas geben kann – um alles Erdgas durch Biogas zu ersetzen. Somit werden sehr viele Gemeinden und Erdgasnetz-Betreiber in den nächsten vielleicht 15 Jahren gezwungen, nach Alternativen zu suchen und umzurüsten, meistens wohl in irgendeine Form von Wärmeverbunden. Und das kostet dann natürlich zusätzlich Geld. Mein erster Rat für jeden Eigentümer mit Gasheizung: Erstens nicht voreilig handeln. Aber zweitens zwingend ein wachsames Auge darauf zu halten, was sich im Quartier genauso wie in anderen Gemeinden tut.

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